Riječ je o čestici zemlje 1093/1, k.o. Gruž, veličine 4348 metara kvadratnih koja je još neizgrađena, ali u važećem GUP-u uvrštena je u zonu M11 – mješovita namjena, pretežito stanovanje niske gustoće. Samo je pitanje dana kada će na spomenutom zemljištu nešto niknuti, a za očekivati je da će to biti šest luksuznih vila, jer je vlasnik čestice tvrtka Šest luksuznih vila d.o.o., u vlasništvu švicarske tvrtke PET Engineering AG. Jedini član Uprave tvrtke Šest luksuznih vila je Tihomir Brajković, bosanskohercegovački poduzetnik.

Ta firma kupila je 2015. godine zemljište od Urbanističkog instituta Hrvatske D.D., privatne tvrtke iz Zagreba, za 950 tisuća eura. Međutim, za našu priču puno je zanimljivije kako je Urbanistički institut postao vlasnik zemljišta. Da bismo to rasvijetlili trebamo se vratiti u godine prije 2005., kada je Grad Dubrovnik donio famozni GUP, čije posljedice danas osjećamo.

Početkom ovog stoljeća, čestica zemlje o kojoj pišemo bila je više-manje bezvrijedna. U tada važećem Urbanističkom planu Dubrovnika nalazila se u zoni pejzažnog zelenila – tako su nam kazali iz Grada Dubrovnika - a bila je u vlasništvu Dubrovnik Babin kuka, tvrtke koja je upravo prošla kroz proces privatizacije, a kao predsjednik Uprave vodio ju je Niko Koncul.

U travnju 2001. godine Dubrovnik Babin kuk i Urbanistički institut sklopili su Ugovor za pružanje inženjering i konzalting usluga, odnosno, bili su poslovni partneri. Tri godine kasnije, u ljeto 2004. godine, sklopit će aneks tom Ugovoru za pružanje usluga - ali i ne samo to -  Dubrovnik Babin kuk i Urbanistički institut u isto vrijeme sklapaju Ugovor o kupoprodaji nekretnine, odnosno čestice 1093 (koja će se kasnije dobiti dodatak kroz jedan). I u Ugovoru pored broja čestice stoji kako je riječ o šumi, a ne građevinskom području. Kupoprodajna cijena je 869 tisuća kuna, a Urbanistički institut je može platiti putem prijeboja.

U veljači 2005. godine – devet mjeseci prije nego što će Gradsko poglavarstvo izglasati izmjene i dopune dubrovačkog GUP-a – Dubrovnik Babin kuk i Urbanistički institut sklapaju Dodatak I Ugovoru o kupoprodaji nekretnine. U Članku 2. tog Ugovora stoji:

„Ukoliko Institut u okviru svojih ugovorenih aktivnosti postigne da donešenim Generalnim urbanističkim planom Grada Dubrovnika bude omogućena izgradnja najmanje 100 tisuća metara kvadratnih bruto korisne površine na zemljištu koje je u vlasništvu naručitelja (Dubrovnik Babin kuk op.a.), naručitelj se obvezuje, pored ugovorenih naknada iz članka 7. osnovnog ugovora, isplatiti Institutu posebnu nagradu“.

Znači, ukoliko se u novom GUP-u proširi mogućnost gradnje Dubrovnik Babin kuku temeljem aktivnosti Urbanističkog instituta (odnosno Programa za izradu Urbanističkog plana uređenja Babinog kuka na kojemu rade i koji će se uskoro naći pred gradskim vijećnicima), dodijelit će mu se nagrada. A ta nagrada je – čestica zemlje 1093/1. Nadalje, u članku 4. Dodatka I Ugovora o kupoprodaji nekretnine stoji:

„Prodavatelj (Dubrovnik Babin kuk op.a.) će Kupcu (Urbanistički institut) izdati tabularnu izjavu podobnu za prijenos vlasništva predmetne nekretnine u zemljišnim knjigama s imena i vlasništva Prodavatelja na ime i vlasništvo Kupca nakon što bude donesen Generalni urbanistički plan Grada Dubrovnika i ukoliko bude omogućena izgradnja najmanje 100 000 m2 BKP-e (bruto korisne površine), na zemljištu koje je u vlasništvu Prodavatelja, sve sukladno članku 2. Aneksa Generalnom ugovoru za pružanje inženjering i konzalting usluga od dana 2. travnja 2001. godine“.

Devet mjeseci nakon potpisivanja Dodatka 1 Kupoprodajnom ugovoru, znači u studenom 2005. godine, Poglavarstvo Grada Dubrovnika izglasava izmjene i dopune GUP-a koji omogućava brojna proširenja građevinskih zona po Dubrovniku – među ostalim se i tvrtki Dubrovnik Babin kuk povećala mogućnost gradnje na zemljištima u njenom vlasništvu. Pošto je Dubrovnik Babin kuk dobio mogućnost gradnje oni i Institut potpisuju u travnju 2006. godine Dodatak II Ugovora o kupoprodaji nekretnine prema kojoj Urbanistički institut postaje vlasnik zemljišta 1093/1. Također, Dubrovnik Babin kuk izdaje tabularnu izjavu kako bi novi vlasnik upisao svoje ime u zemljišnim knjigama. Institut je tako dobio „posebnu nagradu“ u obliku atraktivnog zemljišta čija će cijena samo rasti. Naravno, nije Dubrovnik Babin kuk bio jedini koji je na poluotoku dobio mogućnost dodatne gradnje. Primjerice vlasnici Hotela Neptun, također su mogli značajno proširiti svoje građevine, kao i brojni privatni vlasnici, uključujući sve one susjedne parcele pokraj ove o kojoj pišemo. Da o drugim dijelovima Dubrovnika i ne govorimo, od Gorice, preko Gimana pa sve do zelenog pojasa pokraj Vila Palme, izmjenama GUP-a 2005. godine omogućene su brojne gradnje (to je neka druga tema).

Već u travnju 2005. godine – znači sedam mjeseci prije izglasavanja GUP-a – Gradsko poglavarstvo glasovanjem prihvaća Program za izradu Urbanističkog plana uređenja Babin kuka, koji je pripremio Urbanistički institut Hrvatske. Zanimljiva je uloga Urbanističkog Instituta – oni u donošenju urbanističkih planova koji se tiču Babinog kuka sudjeluju s obje strane – i kao izrađivači planova, ali i kao (potencijalni) vlasnici zemljišta na koje se upravo ti planovi odnose. Oni se, rekli smo, trude povećati građevinsku zonu na Babinom kuku, jer će, ako uspiju, dobiti nagradu u obliku zemljišta poviše Uvale Lapad. Na kraju su u tome uspjeli, a početkom studenog 2005. godine, znači istog onog mjeseca kada je izglasan GUP, utvrđeno je da će se sklopiti ugovor o izradi UPU-a Babin kuk – Grad Dubrovnik će biti Nositelj Izrade, tvrtka Dubrovnik Babin kuk bit će investitor, a Urbanistički institut Hrvatske će biti izrađivač UPU-a Babin kuk. Taj UPU će Gradsko vijeće izglasati 2009. godine. Ove su nam informacije potvrđene od Grada Dubrovnika. Pitali smo ih je li bio raspisan natječaj za izrađivača UPU-a Babin kuk, ili je ta uloga dodijeljena Urbanističkom institutu mimo javnog natječaja?

- Radilo se o tada uobičajenoj praksi kada je izradu nekog plana financirao privatni investitor te bi na temelju navedenog tripartitnog ugovora, investitor i izrađivač sklapali poseban ugovor kojim su regulirali financijske obveze, dok Grad Dubrovnik u cjelokupnom postupku nije imao financijskih obveza niti se provodio postupak javne nabave. Naime, 2005. na snazi je bio Zakon o prostornom uređenju (NN, br. 30/94, 68/98, 61/00, 32/02 i 100/04) koji u navedenim slučajevima nije propisivao primjenu propisa o javnoj nabavi, kako to propisuje i uređuje Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13, 65/17 i 114/18) koji je danas na snazi – kazali su nam iz Grada Dubrovnika.

Kako god bilo, Urbanistički institut je izrađivao Urbanistički plan uređenja za prostor gdje i sam ima zemljište u svom vlasništvu. Pitali smo ih je li riječ o sukobu interesa, ali na naš upit nisu odgovorili. Ali zato su nam odgovorili iz Valamara, pravnog slijednika Dubrovnik Babin kuka.

- Potpuno je uobičajeno da se od strane Grada Dubrovnika financiranje izrade prostornih planova nižeg reda povjeri društvu koje je za navedeno zainteresirano i to je uobičajena praksa u svijetu pa tako i u Hrvatskoj. Pravni prednik današnje Valamar Riviere, kao vlasnik većeg dijela zemljišta na poluotoku Babin kuk bio je zainteresiran da se prostorni plan nižeg reda Urbanistički plan uređenja Babin kuka, a koji je predviđen kao obveza GUP-om Grada Dubrovnika i bez kojeg nije moguć daljnji razvoj, donese na kvalitetan način imajući u vidu da su svi hoteli kao i cijeli tzv. resort Babin kuka zbog rata bili nastradali i trebali kvalitetnu obnovu – kazali su iz Valamara, te dodali:

- S obzirom da je pravni prednik današnje Valamar Riviere vlasnik i velikih površina u građevinskoj zoni, razumljiv je interes kvalitetnom pristupanju rekonstrukciji i modernizacija hotela, povećanja kvalitete hotela, ali i resorta u cjelini, sve u suradnji s Urbanističkim Institutom Hrvatske te u cilju realizacije navedenog projekta te se u svemu postupalo u skladu s propisima. Štoviše, većina građevinskog zemljišta po donesenom UPU- u se odnosila na stvaranje uvjeta za izgradnju kongresnog centra za 3-5 tisuća sudionika za kojeg je Valamar Riviera bila voljna ustupiti zemljište za gradnju u suradnji tzv. javno-privatnog partnerstva sa jedinicom lokalne samouprave (Gradom Dubrovnikom) ali i Republikom Hrvatskom jer bi navedeni kongresni centar imao veliki značaj i napravio  iskorak cijelog Dubrovnika na međunarodnoj kongresnoj sceni. Također, svjedoci smo da je po samom UPU-u Babin kuka (koji je usvojen 2009. godine) kvalitetno obnovljeni hoteli, uredili su se okolno zelenilo i parkovi, proširilo parkinge, s fokusom na daljnje uređenje i kontinuirano podizanje kvalitete. Održivo poslovanje te briga o okolišu i dugoročnom razvoju destinacije u kojoj poslujemo su među našim ključnim prioritetima – zaključuju iz Valamara te naglašavaju kako je čestica zemlje 1093/1 dugi niz godina građevinska:

- Sama parcela je bila unutar građevinske zone još od 1974. godine i kao takva bila i u tadašnjem GUP-u Grada Dubrovnika, a u izradi kojih prostornih planova nije sudjelovao Urbanistički institut – ističu u Valamaru.

Iz Grada Dubrovnika su nam rekli da je prije 2005. godine spomenuta parcela bila u zelenoj zoni. Kako god bilo, nakon što su doneseni svi planovi koji se tiču poluotoka Babin kuk, zaključak je jasan – Dubrovnik Babin kuk i Urbanistički institut profitirali su izmjenama GUP-a i donošenjem UPU-a Babin kuk. Dubrovnik Babin kuk mogao je širiti kapacitete svojih hotela, a Urbanistički institut dobio je vrijedno zemljište koje je kasnije prodao za devet puta veću cijenu. Ali najvažnije pitanje u cijeloj priči jest: Što je Grad Dubrovnik dobio povećanjem gradnje na Babinom kuku ne računajući indirektnu korist u vidu otvaranja novih radnih mjesta za svoje građane?

Odgovor će biti puno jasniji kada se sjetimo teme o kojoj je Dubrovački dnevnik već pisao. Grad Dubrovnik i Valamar još uvijek vode brojne sudske sporove oko javnih površina na Babinom kuku – parkova, parkinga, cesta... Čak je i park s mini golfom i stolnim tenisom gdje su odrastale generacije Dubrovčana u vlasništvu Valamara. Kako je moguće da su javne površine u vlasništvu Valamara, a ne Grada Dubrovnika? Za to je kriva privatizacija odnosno šlampavost ljudi koji su tada vodili hotelsko poduzeće, kao i indiferentnost institucija.

Stoga pravo pitanje glasi ovako: Zašto tadašnje vodstvo Grada Dubrovnika na čelu s gradonačelnicom Dubravkom Šuicom nije dogovorilo s Dubrovnik Babin kukom da se vrate javne površine Gradu Dubrovniku, a zauzvrat će se hotelskom poduzeću povećati mogućnost gradnje? Ovako je Dubrovnik Babin kuk dobio povećanje kapaciteta, a na sudu se još uvijek sporovi s Gradom Dubrovnikom oko javnih površina.

Valjda Dubravka Šuica i njeni suradnici jedini znaju zašto je Grad Dubrovnik povećao Dubrovnik Babin kuku smještajne kapacitete, a zauzvrat nije tražio javne površine, koje mu, prema dogovoru, pripadaju još iz doba Jugoslavije.