Za predsjednika strukovne grupe posrednika u prometu nekretninama izabran je Mato Alavija iz tvrtke Alavija nekretnine d.o.o., a za njegove zamjenike Nada Burum i Lukša Luko Glavinja. Tim povodom Alavija je za Dubrovački dnevnik  rekao nešto više o svojim planovima i aktualnostima na tržištu nekretnina. 

Zašto ste se kandidirali za ovu funkciju i koji će biti vaš prvi potez?

Potaknut odustankom gospodina Igora Koprivice, koji je u protekla dva mandata odlično izvršavao dužnosti predsjednika Strukovne grupe, osjetio sam da je potrebno nastaviti rad Strukovne grupe s istom energijom kojom je i on to radio. Moj odnos prema poslu svakako je drukčiji nego što je onaj od gospodina Koprivice, ali motivi za modernizaciju i unaprjeđenje poslovanja su uzajamni. Modernizacija poslovnih procesa i standardizacija poslovanja bit će moji prvi koraci. Proteklo razdoblje obilježeno Covid krizom pokazalo je da se komunikacija sa sudom i odnosi među sudionicima kupoprodaje sve više seli na internet u e-poslovanje i u te procese svakako treba uključiti i posrednike u prometu nekretnina, koji su u ovom prvom krugu ostali izvan ovlaštenika e-poslovanja, već su to većinom preuzeli javni bilježnici i odvjetnici.

Što vidite kao zadatak udruženja?

Smatram da bi osnovni zadatak udruženja trebao biti postizanje izvrsnosti u poslovanju svih članica grupe i postavljanja standarda ispod kojih se ne bi smjelo ići. U tom smislu bi trebalo podići rad pojedinih članica koje se u proteklom razdoblju nisu uspjeli ekipirati i ne mogu održavati sve zahtjevniju razinu poslovanja. Poslovni procesi postaju sve sofisticiraniji i sve članice ukupno gledajući moraju podići nivo poslovanja na jednu sasvim novu razinu. 

Na koji način unaprijediti djelatnost struke? Kakav uopće agenti za posredovanje u kupnji i prodaji nekretnina imaju status u javnosti?

Kontinuirano poslovno usavršavanje i sudjelovanje u raznim seminarima i radionicama u prvom redu mogu osigurati razmjenu iskustava između članica i implementaciju novih procesa u poslovanju. Posrednik u poslovanju je specifično zanimanje koje u sebi mora obuhvaćati vještine prodavača, ali i znanja (barem osnovna) odvjetnika, javnih bilježnika, bankara, procjenitelja, građevinara i drugih struka koje imaju doticaja s nekretninama, njihovim građenjem i opremanjem te napose prodajom. U posljednje vrijeme informatička pismenost osobito dolazi do izražaja jer se dobar dio poslovanja seli na internet, a kupci, osobito u Dubrovniku dolaze iz svih krajeva svijeta.

Unatoč specifičnosti znanja i vještina kojima posrednik u prodaji nekretnina mora ovladati kako bi znao što prodaje, ali i prezentirao kupcu što ovaj kupuje, kod nas se još uvijek na posrednika gleda kao „višak“ u lancu kupoprodaje nekretnine, a ne kao vrijednog savjetnika koji će omogućiti posredovanjem da se kupoprodaja i dogodi na zadovoljstvo i prodavatelja, i kupca. To u svijetu ne samo da nije tako, već se niti jedan kupac neće odvažiti kupiti nekretninu koja na tržište nije stavljena putem agencije za posredovanje u prodaji nekretnina. Redovito mi se događa u zadnje vrijeme da mi zadovoljni kupci zahvale za trud uložen u određenu kupoprodaju kada na kraju posla sagledaju koji su put morali proći kako bi realizirali kupnju i osigurali financiranje putem banke i kako je na svakom koraku posao mogao poći u krivo i propasti, a oni izgubiti plaćenu kaparu.

S kojim se problemima najčešće susreću investitori i kupci u Dubrovniku?

Dubrovnik je specifično malo tržište čija je veličina obrnuto proporcionalna njenoj vrijednosti i važnosti na nacionalnom tržištu nekretnina. Ako promatrate izvješća nacionalnih portala u kretanju cijena na tržištu nekretnina onda ćete primijetiti da se ona uvijek referiraju na Zagreb, kao na najveće tržište u Državi, i na Dubrovnik, kao pokazatelj interesa koji se u Europi i svijetu iskazuje za kupnju na ovom malom tržištu i koji interes održava (ponekad i nerealno) velike cijene nekretnina. U toliko je i značaj dubrovačke Strukovne grupe i njena iskustva vrijedna i na nacionalnom tržištu nekretnina kao pokazatelj specifičnih kretanja na tržištu nekretnina koja se onda prelijevaju i na ostatak države.

Problemi s kojima se investitori i kupci susreću proizlaze iz ovakvog položaja Dubrovnika na tržištu nekretnina. Mogućnosti koje se nude investitorima svakim danom se sve više smanjuju kako se povećava izgrađenost tako da više gotovo i nema slobodne parcele zemljišta na kojoj bi se mogao razviti ozbiljan projekt, a to će tako i potrajati dok se težište gradnje ne preseli na druga područja za koja je prethodno potrebno osigurati infrastrukturu od strane Grada Dubrovnika. Sadašnji Gradonačelnik Mato Franković odlično je uvidio ova kretanja i pokretanjem procesa promjena GUP-a i izgradnjom ceste iznad mosta Dr. Franje Tuđmana je upravo na tom tragu. Bez toga bi život u Gradu bivao sve teži.

S druge strane, osobito mladi kupci su često bili onemogućeni u kupnji željene nekretnine bilo zbog toga što su im cijene bile nedostižne kako bi ishodili kredit za kupnju nekretnine, bilo zbog činjenice da banke često, zbog niske procjene nekretnine, nisu htjele odobravati kupnju po izrazito nerealnim cijenama koje prodavatelji nisu htjeli spustiti. Upravo će ovo širenje grada prema zapadu najviše pogodovati mladima i srednjem sloju da si mogu priuštiti nekretninu u vlasništvu.

Ima li poslovanje agencija u Dubrovniku i Hrvatskoj nekih specifičnosti u usporedbi sa svjetskim tržištima? Je li na nas utjecao ulazak Hrvatske u Europsku uniju?

Posredovanje u prodaji nekretnina u Republici Hrvatskoj relativno je novija djelatnost cjelovito uređena Zakonom o posredovanju u prometu nekretninama iz 2007. godine koji je u potpunosti usklađen s europskim zakonodavstvom. Tako je vrlo nezahvalno uspoređivati jednu od novijih djelatnosti kod nas s poslovanjem posrednika u Europi i, osobito u Sjedinjenim Američkim Državama gdje posrednici djeluju kroz dugi niz godina. U SAD-u su cijene u pojedinim područjima javno objavljene kako bi se izbjegla velika odstupanja i nesigurnost na tržištu. To kod nas još uvijek nije slučaj i još se uvijek tražimo kad je u pitanju određivanje vrijednost nekretnine i njeno stavljanje na tržište putem agencije za posredovanje u prodaji nekretninama.

Koliko je pandemija koronavirusa potresla tržište nekretnina i kakve su vaše prognoze za naredno razdoblje?

Korona virus je, iz naše perspektive, kako nam se čini prvo pogodio tržište nekretninama. To je posve razumljivo jer su se ljudi susreli s jednom sasvim novom, stresnom i nepredvidljivom situacijom za koju se ne zna koliko će trajati i kakve će posljedice ostaviti na zdravlje pojedinca pa su se ljudi prvo okrenuli zadovoljiti osnovne životne potrebe u vidu osiguravanja dovoljnih zaliha hrane, i po „novom normalnom“ dostatne zalihe dezinficijensa, rukavica i maski. U takvoj situaciji nitko nije mislio, niti smo to mogli i očekivati, da će se razgledavati i kupovati nekretnine.

Osim toga, kretanje iz jedne općine/grada u drugu bilo je posve zabranjeno ili značajno otežano pa se prodaja nije niti mogla odvijati budući da je osnovno kod kupoprodaje da kupac temeljito pregleda nekretninu koju kupuje.

Uza sve ovo tržište nekretnina nije doživjelo značajan pad u pogledu cijena na tržištu, u odnosu na druge oblike ulaganja i štednje koji su doživjeli ozbiljan pad vrijednosti, pa se s popuštanjem mjera ljudi sve više okreću izvlačenjem ušteđevine iz drugih financijskih instrumenata i ulaganjem u nekretnine. 

Koliko agent može utjecati na odluke vlasnika i kupca u procesu kupoprodaje?

Agent bi trebao jedino velikim znanjem o nekretnini koju prodaje utjecati na odluke prodavatelja da proda po određenoj cijeni odnosno odluku kupca da kupi. Kupnju prate i ulaganja u obnovu ili rekonstrukciju nekretnine, ali i razni troškovi koje treba uračunati u konačnu cijenu od troškova obrade kredita, javnog bilježnika, odvjetnika, suda, procjenitelja, poreza na promet nekretnina ili PDV-a kod novih nekretnina, posredničke naknade pa to sve treba zbrojiti i predočiti kupcu kako bi dobio predodžbu o visini njegovog ulaganja i konačne vrijednosti nekretnine nakon obnove. Ako se te dvije vrijednosti podudaraju onda možemo biti sigurni da će se kupoprodaja i dogoditi. Jedino pristupom posredovanju na takav način se može utjecati i na prodavatelja da proda i kupca da kupi nekretninu.

Ako ste imali priliku gledati reality Property brothers ili Lovci na nekretnine (u našem prijevodu) upravo su ta dva brata od kojih je jedan građevinar, a drugi posrednik doveli ovu metodu prodaje do savršenstva.

Kad ne radite čime se bavite, imate li neki hobi?

Iako sam blagoslovljen činjenicom da dosta radim uz dobru organizaciju obveza u danu stignem odvojiti vrijeme i za obitelj. Vikende obično iskoristimo za odlazak na izlete u prirodu s djecom, a potkrade nam se i poneko putovanje u tijeku godine. Hobiji s godinama padaju u drugi plan, ali ipak stignem odigrati koju partiju nogometa s ekipom u večernjim satima. 

*Intervju je originalno objavljen u tiskanom izdanju Dubrovački dnevnik petkom.